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民資投建保障房三問(wèn):回報(bào)不足咋辦?

日期:2012.07.27 閱讀:3997

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),鼓勵(lì)并引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)。

  事實(shí)上,從大規(guī)模建設(shè)保障房的第一天起,有關(guān)部門(mén)就一直希望引入民間資金,以改變保障房幾乎完全靠各級(jí)財(cái)政資金和地方政府負(fù)債支撐的投入模式,拓寬投資渠道,從而緩解資金壓力。

  尤其公租房的建設(shè),資金壓力更大,更需要借助民間資金的力量。

  但幾年的實(shí)踐下來(lái),民間資金參與保障房的規(guī)模仍然較小,動(dòng)力仍然不足。    

  【核心觀點(diǎn)】

  觀點(diǎn)一

  目前民間資金參與保障房大致有兩種模式:一是成為投資主體,減輕政府投資壓力;二是承擔(dān)階段性的投資職責(zé),最終還是財(cái)政埋單。

  觀點(diǎn)二

  能不能吸引民資,關(guān)鍵還在能不能建立合理的回報(bào)模式。

  觀點(diǎn)三

  要提高民間資金的積極性,一方面需要財(cái)政資金、土地政策一視同仁,另一方面需要金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)民間資金的支持。

  一 問(wèn) 最終還是由財(cái)政埋單?

  據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,盡管民間資金參與保障房的規(guī)模目前還比較小,但是經(jīng)過(guò)幾年的探索,逐漸形成了集中參與保障房建設(shè)的模式。根據(jù)投資主體不同,大致可分為兩類(lèi)。

  一類(lèi)仍然是以政府作為保障房的投資主體,而民間資金承擔(dān)階段性的投資職責(zé),先期參與保障房建設(shè),建成后再移交給政府。這種模式下,實(shí)際上最后仍然由財(cái)政資金來(lái)埋單。

  比如現(xiàn)在各地都要求在商品房中配建保障房,就是典型的上述模式。政府在商品房項(xiàng)目的土地出讓前,設(shè)定配建保障房的戶(hù)型、比例等前置條件。項(xiàng)目建成后,開(kāi)發(fā)商按照土地出讓的協(xié)議約定,將配建的保障房無(wú)償移交給政府,或由政府以約定的價(jià)格回購(gòu)。實(shí)質(zhì)上是政府以土地出讓金的減少代替了直接投入,可以延后財(cái)政資金的投入時(shí)間。

  這種模式中,企業(yè)墊資建設(shè)——政府回購(gòu)的BT模式也比較常見(jiàn)。政府以公開(kāi)招標(biāo)方式選擇投資方,項(xiàng)目竣工并接受驗(yàn)收后由政府按約定回購(gòu)。如浙江省湖州市采用BT模式,引入浙江省建設(shè)投資集團(tuán)投資建設(shè)怡和家園項(xiàng)目3700套保障性住房。項(xiàng)目竣工后,政府在24個(gè)月內(nèi)分三期回購(gòu)。這種方式可以減緩項(xiàng)目啟動(dòng)前政府短期融資和項(xiàng)目建成后集中支付的資金壓力,也有利于財(cái)政資金使用的公開(kāi)透明。

  第二類(lèi)則是財(cái)政資金發(fā)揮杠桿效應(yīng),引導(dǎo)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)成為投資主體,從而減輕政府的資金和債務(wù)負(fù)擔(dān)。

  比如在很多工業(yè)園區(qū),都有企業(yè)直接投資建設(shè)的公租房。這種公租房建成后優(yōu)先向本單位職工出租,消化部分保障對(duì)象,再按規(guī)定將一定比例的房源面向符合條件的其他保障對(duì)象出租,減輕政府住房保障壓力。

  此外,還有企業(yè)投資——政府回租的方式。這種方式有點(diǎn)像BT模式,但政府回租而不回購(gòu),住房產(chǎn)權(quán)仍屬開(kāi)發(fā)商。2009年,浙江省平湖市通過(guò)這種方式籌集公共租賃住房,由政府使用10年,政府承諾的租金為25元/平方米,租金每?jī)赡晟险{(diào)8%。這種方式既可以減少政府一次性投入,又有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、穩(wěn)定開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期。

  二 問(wèn) 合理營(yíng)利模式咋建立?

  當(dāng)前民間資本參與保障房建設(shè)尚處于“摸著石頭過(guò)河”的階段,還面臨著一些亟待解決的困難和阻礙。

  住建部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,保障房能不能吸引民間資本,歸根到底,還是要看能不能有合理的回報(bào)模式,企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)資金平衡并賺取合理利潤(rùn)。

  但從目前的形勢(shì)看,最需要民間資金參與的公共租賃房建設(shè)中,投資回報(bào)低、資本回收期長(zhǎng),甚至無(wú)法平衡資金,成為阻礙民間資金參與的最大障礙。

  以目前的土地、建筑成本以及租金水平計(jì)算,投資建設(shè)公共租賃住房,即便不考慮通貨膨脹因素,投資回收期一般也需要20至30年。如果考慮通貨膨脹、房屋維護(hù)成本等因素,資本回收期將更長(zhǎng),甚至是無(wú)限長(zhǎng)。

  另一方面,由于存在項(xiàng)目收益難以平衡利息的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)也難以獲得銀行貸款支持。

  對(duì)此,一直在探索參與公租房建設(shè)的萬(wàn)科集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,哪怕能有1塊錢(qián)的利潤(rùn),企業(yè)也會(huì)不遺余力地參與公租房建設(shè)。但現(xiàn)實(shí)情況是,連“1塊錢(qián)的利潤(rùn)”都很難實(shí)現(xiàn)。導(dǎo)致不少民間資本想?yún)⑴c保障房,但都“有心無(wú)力”。

  土地政策的不明確、不一視同仁也擋住了民間資本參與公租房的道路。房地產(chǎn)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)公租房,在一些地方享受不到土地的行政劃撥政策,投入成本太大。企業(yè)利用原有土地建設(shè)保障性住房時(shí),有的地方要求改變用地性質(zhì),補(bǔ)交相當(dāng)數(shù)量的土地出讓金差價(jià),實(shí)際上增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

  同樣的問(wèn)題也出現(xiàn)在財(cái)政補(bǔ)助上。目前在多數(shù)地方,投資建設(shè)公租房的企業(yè)享受不到財(cái)政補(bǔ)助。雖然國(guó)家有關(guān)部門(mén)下發(fā)了補(bǔ)助資金,但多數(shù)地方未將補(bǔ)助資金發(fā)放給投資建設(shè)公租房的企業(yè),特別是民營(yíng)企業(yè)。部分地方擔(dān)心審計(jì)、上級(jí)檢查時(shí)說(shuō)不清,對(duì)民營(yíng)資本投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目,不敢給予補(bǔ)助。

  對(duì)企業(yè)而言,由于保障房項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng),不確定因素多,建設(shè)成本和管理成本上升的風(fēng)險(xiǎn)也很大。比如近兩年開(kāi)工建設(shè)的保障房,由于建材和人工成本的上漲,企業(yè)的成本上升了很多,一些原本還能有微利的項(xiàng)目也出現(xiàn)了虧損,但政府部門(mén)卻難以進(jìn)行有效地補(bǔ)償。另一方面,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化,地方財(cái)政壓力加大,保障房建成后能不能按約定支付回購(gòu)款也存在風(fēng)險(xiǎn)。

  被寄予很大希望的配建模式,時(shí)常也是看上去很美。因?yàn)榕掠绊憳潜P(pán)銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商普遍不贊成在商品房中配建保障房。當(dāng)前,有配建要求的地塊往往由于出價(jià)太低甚至無(wú)人出價(jià)而流拍。

  三 問(wèn) 稅收金融能否加強(qiáng)支持?

  住建部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,當(dāng)前,引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)的政策方向應(yīng)該是:社會(huì)資金投資建設(shè)公租房、廉租房和棚戶(hù)區(qū)改造,與政府享受同等政策,消除政策壁壘,降低建設(shè)成本,增加租金收入,引導(dǎo)合理預(yù)期。

  從這個(gè)角度看,住建部近日出臺(tái)的《通知》,在以多方式引導(dǎo),給予貸款、稅收、土地使用等優(yōu)惠政策以及創(chuàng)造良好投資環(huán)境方面,的確為民間資本參與保障房建設(shè)保駕護(hù)航。

  要提高民間資金參與保障房的積極性,最重要的是解決企業(yè)資金平衡并提供微利的問(wèn)題。這一方面需要財(cái)政資金、土地政策方面,能一視同仁給予支持,另一方面也需要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)民間資金參與保障房建設(shè)的支持力度。

  《通知》明確提出:地方政府可采取貼息方式對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予支持,民間資本參與各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造,享受與國(guó)有企業(yè)同等的政策;可以在政府核定的保障性安居工程建設(shè)投資額度內(nèi),通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資;符合財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定的,可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

  同時(shí),《通知》提出:按規(guī)定免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金;項(xiàng)目用地上適用國(guó)家規(guī)定的保障性安居工程土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用政策;公共租賃住房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施,統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng),以實(shí)現(xiàn)資金平衡。同時(shí),對(duì)于實(shí)行公司化運(yùn)作且符合貸款條件的保障房項(xiàng)目,要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)給予積極支持。

  這一系列的政策,基本是現(xiàn)行以政府為主體建設(shè)保障房的相關(guān)政策的翻版,做到了對(duì)政府和民間資金一視同仁。如果政策能落實(shí)到位,資金平衡就有可能實(shí)現(xiàn)。

  有關(guān)專(zhuān)家表示,《通知》提出的政策將為民間資本參與保障房建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境,有利于提高積極性。想要更多、更好地吸引民間資本參與保障房建設(shè),還需掃除準(zhǔn)入、運(yùn)行、管理等機(jī)制體制上的障礙,中央、地方、企業(yè)要將自己的角色扮演好。

  《通知》提出的政策相對(duì)來(lái)說(shuō)比較宏觀,要取得更好的效果,還應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,出臺(tái)更為細(xì)致的配套措施。如對(duì)社會(huì)資金投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目,能否進(jìn)一步明確延長(zhǎng)貸款期限和享受利率優(yōu)惠?對(duì)商品住房項(xiàng)目配建公共租賃住房,由政府回購(gòu)、回租的,能否免征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅?能否允許大中型企業(yè)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的前提下,利用自用土地建設(shè)公租房等?

  整個(gè)“十二五”期間,我國(guó)共將開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障房3600萬(wàn)套,《通知》的出臺(tái)能否為保障房建設(shè)的資金壓力解渴,一切還要等待時(shí)間的檢驗(yàn)。