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1.3萬(wàn)億資金前景不明 千萬(wàn)套保障房阻力重重

日期:2012.01.26 閱讀:5327

  今年我國(guó)將新建保障性住房1000萬(wàn)套。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測(cè)算,完成該目標(biāo)需要1.3萬(wàn)億元以上的建設(shè)資金。分析人士認(rèn)為,盡管今年中央財(cái)政撥付力度可能加大,但全年保障性住房目標(biāo)完成仍面臨一定壓力,保障房建設(shè)資金保障問(wèn)題仍需進(jìn)一步落實(shí)。
  一些專(zhuān)家建議,近年來(lái)保障房建設(shè)進(jìn)入“突擊期”,該領(lǐng)域應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制和相應(yīng)規(guī)劃,為相關(guān)利益主體帶來(lái)合理預(yù)期。

  開(kāi)發(fā)商態(tài)度各異
  “保障房可能不像商品房項(xiàng)目利潤(rùn)空間那么大,但收入比較穩(wěn)定,開(kāi)發(fā)商在其中是介于施工單位和管理者之間的角色。公司最近新拿了一個(gè)廉租房項(xiàng)目,今后有可能繼續(xù)參與這一領(lǐng)域?!碧煜轮脴I(yè)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)陳潛鋒表示。
  對(duì)于今年1000萬(wàn)套的保障房新建規(guī)模,分析人士表示,過(guò)去10年以來(lái),我國(guó)年均城鎮(zhèn)住宅建設(shè)規(guī)模為8億平方米左右,包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型廠(chǎng)礦集資建房。而今年新建保障房若以每套60平米計(jì)算,僅該領(lǐng)域就將達(dá)到6億平方米,規(guī)??芍^空前。
  “我們計(jì)劃三到五年間把中國(guó)住房體系基礎(chǔ)打牢固,讓住房嚴(yán)重困難的群體較快、較早、較大規(guī)模優(yōu)先得到改善,這是保障房建設(shè)高潮。未來(lái)保障房的惠及對(duì)象還包括目前在城市經(jīng)商務(wù)工的1.5億農(nóng)民工,以及未來(lái)十年城市化轉(zhuǎn)移的兩億農(nóng)村人口?!弊〗ú空哐芯恐行闹魅侮惢凑J(rèn)為。
  作為重要的建設(shè)主體,開(kāi)發(fā)商對(duì)于保障房“蛋糕”的態(tài)度并不統(tǒng)一。有的積極參與,也有不少仍在觀(guān)望甚至規(guī)避。一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,大規(guī)模的保障房建設(shè)在我國(guó)算是“新事物”,政策穩(wěn)定性以及能否順利退出至為重要?!艾F(xiàn)在建設(shè)力度很大,但資金來(lái)源、土地、供應(yīng)比例、分配計(jì)劃等內(nèi)容都不明確,開(kāi)發(fā)商介入這一領(lǐng)域,目前有點(diǎn)博弈的感覺(jué)。”他表示。
  “一些中小開(kāi)發(fā)商熱衷于保障房建設(shè)。此外,萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]這樣的公司在保障房建設(shè)中比較領(lǐng)先,它們的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有工程化的優(yōu)勢(shì),利于承接保障性住房。但對(duì)于我們走高端路線(xiàn)的公司來(lái)講,承接保障房甚至是對(duì)既有品牌的傷害?!币患掖笮头康禺a(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)沙分公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

  資金壓力成關(guān)鍵
  根據(jù)測(cè)算,1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)資金將突破1.3萬(wàn)億元。對(duì)此,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求,各地土地出讓金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建設(shè)。對(duì)于先前執(zhí)行不力的地市,甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建設(shè)。
  今年我國(guó)將繼續(xù)開(kāi)展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn),相關(guān)部門(mén)將研究制定支持保障房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。
  渤海證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為,原先保障房的資金來(lái)源主要包括中央財(cái)政投入、銀行貸款、土地出讓和土地增值稅、住房公積金增值收益等。2011年,中央財(cái)政對(duì)于保障房建設(shè)的力度還會(huì)加大,樂(lè)觀(guān)預(yù)計(jì)可以達(dá)到1200億元,但后續(xù)增長(zhǎng)有限。土地出讓金方面,以10%的比例用作保障房建設(shè)計(jì)算,年內(nèi)可能達(dá)到2000億元。住房公積金增值收益以及銀行貸款預(yù)計(jì)分別能提供400億元和800億元的資金支持。再加上公積金資金支持保障房試點(diǎn)的籌集資金,全年保障房建設(shè)資金為6800億元左右,距離1.3萬(wàn)億元的資金需求仍有較大缺口。
  安信證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為,1.3萬(wàn)億元的保障性住房投資主要由地方投入,而土地收入一直是地方政府用于基建甚至補(bǔ)貼公共支出的重要資金來(lái)源。如此大的投資可能意味著地方融資平臺(tái)重新大量向銀行借款。停止或中斷其他大量政府投資項(xiàng)目,而這兩種可能性事實(shí)上都較小。
  2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元,比上年增長(zhǎng)33.2%,增速創(chuàng)近五年來(lái)新高。國(guó)家發(fā)改委宏觀(guān)院投資研究所副所長(zhǎng)程選認(rèn)為,今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速預(yù)計(jì)將達(dá)到20%左右。盡管增速回落,但這并不意味著保障房目標(biāo)完成難度加大,保障房并不完全包括在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)領(lǐng)域。但今年的保障房資金供應(yīng)能否落實(shí),目前仍有些疑慮。
  除了資金壓力外,土地供應(yīng)能否順利完成同樣是重要因素。分析人士表示,去年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米,以此規(guī)模計(jì)算,今年可能有接近三分之一的新開(kāi)工土地用于保障性住房。盡管同樣存在難度,但并不是難以克服。

  呼喚長(zhǎng)效機(jī)制
  “1000萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)并不是不能完成,但不應(yīng)將它看做不計(jì)代價(jià)的任務(wù)。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為,從長(zhǎng)期來(lái)看,保障性住房不可能持續(xù)保持年增1000萬(wàn)套的規(guī)模,而應(yīng)將它看做社會(huì)保障體系的重要組成部分。保障房建設(shè)是應(yīng)脫離商品房?jī)r(jià)高低影響之外的,同時(shí)應(yīng)對(duì)保障房的惠及人群進(jìn)行嚴(yán)格定義,將分配公平放在第一位。
  對(duì)于保障房建設(shè)以及分配的長(zhǎng)效機(jī)制,消息人士表示,《住房保障條例》現(xiàn)已進(jìn)入立法程序,并很可能將于“十二五”期間推出實(shí)施。
  安信證券報(bào)告認(rèn)為,保障房尤其是廉租房完工后的長(zhǎng)期維護(hù)支出來(lái)源,目前并沒(méi)有明確方案。從香港等地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,在考慮維護(hù)、折舊以及相關(guān)人員薪資等經(jīng)常支出后,持有廉租房的利潤(rùn)率為-14%左右,必須依靠物業(yè)出售以及商業(yè)租賃融資,而國(guó)內(nèi)顯然還沒(méi)有類(lèi)似長(zhǎng)效機(jī)制。
  住建部研究中心副主任秦虹認(rèn)為,保障性住房資金來(lái)源的構(gòu)成主要包括土地收入出讓金、地方公積金增值收益、中央財(cái)政補(bǔ)貼以及地方財(cái)政的機(jī)動(dòng)財(cái)力。所謂地方財(cái)政的機(jī)動(dòng)財(cái)力,即地方政府拿財(cái)稅收入的一部分做保障房建設(shè)資金。基于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展的考慮,政府需要進(jìn)一步拓寬保障房資金來(lái)源,目前新模式探索方向主要鎖定在企業(yè)和社會(huì)資本參與方面。