近年來(lái)，市城投集團(tuán)承接了我市多個(gè)棚改項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐年增多，置業(yè)公司作為城投集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的中堅(jiān)力量，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐摸索，總結(jié)出了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段涉稅情況，切實(shí)達(dá)到規(guī)范納稅行為、防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的。
第一階段：辦理征地手續(xù)。此階段需要繳納的稅種有：契稅、印花稅、土地使用稅。 1.契稅：稅率3%-5%（根據(jù)拍賣土地成交價(jià)當(dāng)期完成納稅申報(bào)） 2.印花稅：稅率0.05%（按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目當(dāng)期完成納稅申報(bào)） 3.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局劃分的土地等級(jí)確定稅率按年計(jì)算，按季納稅） 備注：開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的時(shí)間：合同有約定的，按交付土地時(shí)間的次月起，合同沒(méi)有約定的，則為合同簽訂的次月起。房屋建成交付業(yè)主后，次月起停止繳納對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此階段需要繳納的稅種有：印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。 1.印花稅：稅率0.05%（根據(jù)財(cái)稅[2018]50號(hào)文件規(guī)定，自2018年5月1日起，對(duì)資金賬簿印花稅率0.05%減半征收，對(duì)其他賬簿按件貼花五元免征印花稅，每月簽訂的應(yīng)稅合同也應(yīng)繳納相應(yīng)稅目的印花稅） 備注：公司相關(guān)部門(mén)在簽訂各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，應(yīng)在合同中盡量明確含稅金額與不含稅金額，印花稅可按合同中的不含稅金額為計(jì)稅依據(jù)繳納稅款，以達(dá)到節(jié)約納稅的目的。另外，合同中應(yīng)盡量明確對(duì)方應(yīng)提供何種稅率的增值稅專用發(fā)票，盡量采用見(jiàn)票付款的結(jié)算方式對(duì)公司也非常有利。 2.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按年計(jì)算，按季納稅） 3.企業(yè)所得稅：稅率25%（按季預(yù)繳，按年匯算清繳） 第三階段：房地產(chǎn)預(yù)售。此階段需要繳納的稅種有：預(yù)繳增值稅及附稅、預(yù)繳土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。 1.預(yù)繳增值稅及附稅：預(yù)征率3%（預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%） 備注：業(yè)主交的定金不能退，應(yīng)列入預(yù)收款預(yù)繳增值稅；業(yè)主交的訂金、誠(chéng)意金等可以退，不預(yù)繳增值稅。 2.預(yù)繳土地增值稅：預(yù)征率1-3%（按陜西省地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào) 規(guī)定房地產(chǎn)類型計(jì)算預(yù)繳土地增值稅） 3.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按年計(jì)算，按季納稅） 4.房產(chǎn)稅：稅率1.2%（自用房屋從價(jià)計(jì)稅：房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%） 5.企業(yè)所得稅：稅率25%（項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)收入成本前，企業(yè)在所得稅申報(bào)時(shí)應(yīng)按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅） 第四階段：完工交房。此階段需要繳納的稅種有：增值稅及附稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。 1.增值稅：征收率5%、稅率9%（簡(jiǎn)易計(jì)稅5%，一般計(jì)稅9%，即：應(yīng)交增值稅=（含稅銷售額-允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅-已預(yù)繳稅款） 備注：分期結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)應(yīng)按可售面積占比扣除土地價(jià)款，已清算的項(xiàng)目不再預(yù)繳增值稅。 2.土地增值稅：稅率30-60%（根據(jù)財(cái)政部[1995]6號(hào)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則進(jìn)行清算） 3.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按年計(jì)算，按季納稅） 備注：相關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)將當(dāng)月交房的信息傳遞給財(cái)務(wù)部門(mén)，以便于財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)終止對(duì)應(yīng)增值稅及土地使用稅等稅費(fèi)的繳納。 4.企業(yè)所得稅：稅率25%（根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行企業(yè)所得稅清算） 備注：企業(yè)所得稅清算所指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)是滿足以下三個(gè)條件之一：一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工備案；二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已投入使用；三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
以上四個(gè)階段為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般過(guò)程，各階段所繳納的稅種也不盡相同。各項(xiàng)目公司需掌握不同開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳納的稅種及計(jì)算方法，實(shí)時(shí)關(guān)注最新稅收政策，做到統(tǒng)籌納稅，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作順利開(kāi)展，為推動(dòng)集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展做貢獻(xiàn)。
