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淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉稅

來(lái)源:城投置業(yè)公司作者:孫冰 日期:2021.05.17 閱讀:7172

近年來(lái),市城投集團(tuán)承接了我市多個(gè)棚改項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐年增多,置業(yè)公司作為城投集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的中堅(jiān)力量,經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐摸索,總結(jié)出了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段涉稅情況,切實(shí)達(dá)到規(guī)范納稅行為、防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第一階段:辦理征地手續(xù)。此階段需要繳納的稅種有:契稅、印花稅、土地使用稅。

1.契稅:稅率3%-5%(根據(jù)拍賣土地成交價(jià)當(dāng)期完成納稅申報(bào))

2.印花稅:稅率0.05%(按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目當(dāng)期完成納稅申報(bào))

3.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局劃分的土地等級(jí)確定稅率按年計(jì)算,按季納稅)

備注:開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的時(shí)間:合同有約定的,按交付土地時(shí)間的次月起,合同沒(méi)有約定的,則為合同簽訂的次月起。房屋建成交付業(yè)主后,次月起停止繳納對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅。


第二階段:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此階段需要繳的稅種有:印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。

1.印花稅:稅率0.05%(根據(jù)財(cái)稅[2018]50號(hào)文件規(guī)定,自2018年5月1日起,對(duì)資金賬簿印花稅率0.05%減半征收,對(duì)其他賬簿按件貼花五元免征印花稅,每月簽訂的應(yīng)稅合同也應(yīng)繳納相應(yīng)稅目的印花稅)

備注:公司相關(guān)部門(mén)在簽訂各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同時(shí),應(yīng)在合同中盡量明確含稅金額與不含稅金額,印花稅可按合同中的不含稅金額為計(jì)稅依據(jù)繳納稅款,以達(dá)到節(jié)約納稅的目的。另外,合同中應(yīng)盡量明確對(duì)方應(yīng)提供何種稅率的增值稅專用發(fā)票,盡量采用見(jiàn)票付款的結(jié)算方式對(duì)公司也非常有利。

2.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按年計(jì)算,按季納稅)

3.企業(yè)所得稅:稅率25%(按季預(yù)繳,按年匯算清繳)


第三階段:房地產(chǎn)預(yù)售。此階段需要繳納的稅種有:預(yù)繳增值稅及附稅、預(yù)繳土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。

1.預(yù)繳增值稅及附稅:預(yù)征率3%(預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%)

備注:業(yè)主交的定金不能退,應(yīng)列入預(yù)收款預(yù)繳增值稅;業(yè)主交的訂金、誠(chéng)意金等可以退,不預(yù)繳增值稅。

2.預(yù)繳土地增值稅:預(yù)征率1-3%(按陜西省地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào) 規(guī)定房地產(chǎn)類型計(jì)算預(yù)繳土地增值稅)

3.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按年計(jì)算,按季納稅)

4.房產(chǎn)稅:稅率1.2%(自用房屋從價(jià)計(jì)稅:房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%)

5.企業(yè)所得稅:稅率25%(項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)收入成本前,企業(yè)在所得稅申報(bào)時(shí)應(yīng)按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅)


第四階段:完工交房。此階段需要繳納的稅種有:增值稅及附稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。

1.增值稅:征收率5%、稅率9%(簡(jiǎn)易計(jì)稅5%,一般計(jì)稅9%,即:應(yīng)交增值稅=(含稅銷售額-允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)×9%-進(jìn)項(xiàng)稅-已預(yù)繳稅款)

備注:分期結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)應(yīng)按可售面積占比扣除土地價(jià)款,已清算的項(xiàng)目不再預(yù)繳增值稅。

2.土地增值稅:稅率30-60%(根據(jù)財(cái)政部[1995]6號(hào)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則進(jìn)行清算)

3.土地使用稅:稅率0.6-30元/平方米/年(按年計(jì)算,按季納稅)

備注:相關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)將當(dāng)月交房的信息傳遞給財(cái)務(wù)部門(mén),以便于財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)終止對(duì)應(yīng)增值稅及土地使用稅等稅費(fèi)的繳納。

4.企業(yè)所得稅:稅率25%(根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定,企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行企業(yè)所得稅清算)

備注:企業(yè)所得稅清算所指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)是滿足以下三個(gè)條件之一:一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工備案;二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已投入使用;三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。


以上四個(gè)階段為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般過(guò)程,各階段所繳納的稅種也不盡相同。各項(xiàng)目公司需掌握不同開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳納的稅種及計(jì)算方法,實(shí)時(shí)關(guān)注最新稅收政策,做到統(tǒng)籌納稅,確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作順利開(kāi)展,為推動(dòng)集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展做貢獻(xiàn)。