停車產(chǎn)業(yè)可以說是中國目前的一個投資熱點。這次會議的主辦方之一葛洲壩集團投資公司就是大型央企進軍停車產(chǎn)業(yè)的典型代表。其他還有首鋼、馬鋼等鋼鐵企業(yè)，中國鐵建、中國建筑等建筑企業(yè)，以及中民投等大型民營企業(yè)集團，也紛紛涉足停車產(chǎn)業(yè)。停車產(chǎn)業(yè)可謂風起云涌。但是，今天我先不去展望停車產(chǎn)業(yè)的美好前景，而是與大家交流一下停車產(chǎn)業(yè)存在的問題及解決思路。
1停車難，停車企業(yè)更難
車庫廠商難，主要是設(shè)備銷售難，貨款回收難。截止2015年底，中國立體車庫廠商500多家，截止2016年底，中國立體車庫廠商達到600多家。而立體車庫制造行業(yè)一年銷售也就100多億元，平均每個企業(yè)不到2000萬。產(chǎn)業(yè)集中度非常低，市場競爭非常激烈。激烈的競爭導致設(shè)備銷售非常困難。與此同時，由于車庫廠商在停車產(chǎn)業(yè)鏈中居于弱勢地位，導致貨款回收困難。很多車庫廠商應(yīng)收賬款較多，資金周轉(zhuǎn)困難。
投資建設(shè)難，主要是好項目難找，回收期漫長。很多投資機構(gòu)看好停車場投資建設(shè)，主要是看中停車場穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但是，停車場好項目難找，有停車需求的地方可能沒有土地，有土地的地方可能停車需求不足。加之停車需求的分散性，決定了停車場項目的分散性。大型停車場，往往是中看不中用。停車場盡管有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但是具有長期穩(wěn)定低回報的特性，與高速公路和污水處理廠類似。而高速公路項目或者污水處理廠項目，項目金額大，一個項目數(shù)十億乃至數(shù)百億，非常適合于金融產(chǎn)品的運用，可以實現(xiàn)提前回籠資金。停車場資產(chǎn)分散，難以達到規(guī)模經(jīng)濟，也就難以運用金融工具實現(xiàn)資金回籠。
運營管理難，主要是規(guī)模擴張難，市場穩(wěn)固難，盈利增長難。停車管理公司，類似于物業(yè)公司，屬于輕資產(chǎn)重人力的運營公司。中國的停車管理公司，往往手中并沒有自己的停車資產(chǎn)，而是短期租賃、承包經(jīng)營甚至勞務(wù)外包。這樣的業(yè)務(wù)特性，決定了難以快速擴大管理規(guī)模，甚至現(xiàn)有業(yè)務(wù)也面臨流失的風險，市場不夠穩(wěn)固，盈利更是難以增長。
互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商也面臨不少難題：短期內(nèi)難以找到盈利模式，甚至客戶粘性本身也存在變數(shù)，描繪的長尾效應(yīng)，也遠非一日之功可以實現(xiàn)。加之停車與旅游（攜程）、出行（滴滴）最大的不同，還在于停車有車場這個地理因素，阻礙了車位的自由共享。旅游（攜程）是全國性乃至全球性大市場，出行（滴滴）是全國性與城市級并存的市場，而停車，很可能是城市級平臺市場。對于用戶（車主）而言，最關(guān)注的不是你這個互聯(lián)網(wǎng)停車平臺在全國有多少個停車場，而是在自己生活工作的城市究竟密度有多大，能否順暢的實現(xiàn)停車。
2停車亂，停車行業(yè)更亂
一是多頭管理之亂。停車行業(yè)管理，牽涉到方方面面，既是靜態(tài)交通，也是城市基礎(chǔ)設(shè)施，同時還涉及城市管理。所以，在不同的地方，停車行業(yè)有的是交通部門管理，有的是住建部門管理。交通部門，可能是交警，也可能是交通委等政府部門。不同的管理部門，立場角度不一樣，側(cè)重點也不一樣。另一方面，由于停車場權(quán)屬的復雜性，導致同一個城市同一個區(qū)域的停車場，往往難以互聯(lián)互通。
二是僵尸庫之亂。很多車主對立體車庫頗多抱怨，認為立體車庫客戶體驗差。平心而論，中國立體車庫行業(yè)制造能力并不差，甚至有不少企業(yè)向歐美、中東出口中國的立體車庫設(shè)備。網(wǎng)絡(luò)上一些很炫的立體車庫視頻，有的就是中國廠商生產(chǎn)后出口到中東地區(qū)的。但是由于商業(yè)模式的缺陷，中國確實建設(shè)了不少只能看不能用的僵尸車庫。這方面的原因，與租賃庫很相似。
三是租賃庫之亂。租賃庫，與僵尸庫其實是一個問題的不同方面，都是源于中國車庫行業(yè)特有的商業(yè)模式。中國立體車庫設(shè)備行業(yè)，80%以上是升降橫移類產(chǎn)品。主要是房地產(chǎn)開發(fā)商為了滿足車位配比又節(jié)約成本而建設(shè)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，車位只是附屬設(shè)施，價值相對較低，銷售也相對困難。但因為規(guī)劃需要，又不得不建設(shè)。于是，低成本就成為主要考慮因素。招標采購，價低者得，車庫質(zhì)量自然就沒有保障。建好了不能用的僵尸庫，規(guī)劃驗收之后就拆除的租賃庫也就應(yīng)運而生。
不管是僵尸庫，還是租賃庫，都造成了巨大的資源浪費，也給車主帶來了無盡的煩惱。
3停車行業(yè)如何破局
停車企業(yè)有這么多困難，停車行業(yè)有這么多問題，為什么我們還要從事這個行業(yè)？這些問題有沒有解決之道？
我經(jīng)常給我的團隊講，停車行業(yè)如果沒有這些困難障礙，那么這個行業(yè)早就被別人做完了。正因為有這些困難障礙，才有我們從事這個行業(yè)的機會。困難障礙既是挑戰(zhàn)，也是機遇。誰能更好的克服這些困難障礙，誰就可能占領(lǐng)先機。
停車行業(yè)問題的基本解決思路是：用金融工具促進投資建設(shè)，用信息技術(shù)優(yōu)化運營管理。通過金融工具實現(xiàn)價值的跨時空轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合連鎖經(jīng)營；通過信息技術(shù)提升運營管理效率，降低信息的不對稱性，實現(xiàn)車位共享。
4金融工具促進停車場投資建設(shè)
如何解決車庫廠商的難題？如何解決投資建設(shè)的難題？如何化解房地產(chǎn)開發(fā)商的難題？我們可以從公共停車場投資建設(shè)、社區(qū)停車場投資建設(shè)及“盤活存量促進增量”三個角度分別來考察。
公共停車場投資建設(shè)，重點在于長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。如前所述，停車費收入盡管穩(wěn)定可期，但不是暴利行業(yè)，投資回報期五六年的已經(jīng)是非常好的項目，十年以上也很正常，這與融資租賃公司的融資期限錯配，難以獲得資金支持。而且這些項目，投資金額也就一兩千萬，對于大企業(yè)而言太小，對于小企業(yè)而言太大。項目建設(shè)期事情繁雜，對于大企業(yè)而言，資金或許不是問題，但項目實施卻是難題，一年下來做不了多大業(yè)務(wù)規(guī)模，遠非高速公路、污水處理廠等大型項目可以比擬。對于小企業(yè)而言，資金卻是一個瓶頸。市場嗅覺靈敏的中小民營企業(yè)，盡管有豐富的業(yè)務(wù)資源，但是受資金所困，也難以做大業(yè)務(wù)規(guī)模。
基于此，“融資租賃促進投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)基金實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)整合推動連鎖經(jīng)營”的解決思路。在項目建設(shè)期，融資租賃公司提供配資，促進項目投資建設(shè)；項目建成運營一定時間后，產(chǎn)業(yè)基金介入，收購該項目全部或部分收益權(quán)，投資者獲得資金用于融資租賃公司還款，并有額外收益。產(chǎn)業(yè)基金通過這種方式整合停車資產(chǎn)推動連鎖經(jīng)營。
社區(qū)停車場投資建設(shè)，重點在于解決房地產(chǎn)開發(fā)商的難題。對于開發(fā)商而言，少出錢甚至不出錢，能夠完成車位配建達到規(guī)劃驗收要求，這是開發(fā)商的主要訴求。而對于立體車庫廠商，貨款回籠是擴大再生產(chǎn)的必要條件?；诖?，“設(shè)備投資換車位，統(tǒng)一運營，優(yōu)先銷售，車位共享”的解決思路，化解房地產(chǎn)開發(fā)商和立體車庫設(shè)備商的難題。這是從根本上消除“僵尸庫”和“租賃庫”市場亂象的解決之道，也是從供給側(cè)改革著手優(yōu)化停車位供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)質(zhì)量的解決之道。
盤活存量促進增量，這是停車行業(yè)非常重要的一個課題。從金融的角度看停車產(chǎn)業(yè)，有數(shù)十萬億的存量資產(chǎn)和十萬億左右的增量投資。這是一個巨大的市場機會。
